TRIBUTAÇÃO - IMÓVEL PARA VENDA OU INVESTIMENTO?

Existe empresas que adquirem imóveis para fazer locação, venda ou pode ocorrer de acontecer as duas coisas.

Porém é importante saber o impacto de como fazer a contabilização desses imóveis e quais impostos serão pagos para cada operação, mesmo que tenha alteração da forma que o imóvel foi registrado na contabilidade.

1) Imóvel adquirido para Locação (investimento) x posterior venda (estoque)

Mesmo que o imóvel seja transferido para o estoque o mesmo deverá ser considerado para a tributação como investimento (como se deu na origem), conforme a Solução de Consulta COSIT nº 251/2148 e Instrução Normativa nº 1700/2017 § 14.

LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE BEM DO ATIVO IMOBILIZADO. RECLASSIFICAÇÃO PARA O CIRCULANTE. GANHO DE CAPITAL. TRIBUTAÇÃO.

A alienação de bem do ativo imobilizado por sociedade empresária optante pelo lucro presumido deve ser tributada pelo IRPJ segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que tenha havido a reclassificação do bem para o circulante.

§ 14. O ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes classificados como investimento, imobilizado ou intangível, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, corresponderá à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil estabelecido no § 1º do art. 200.

2) Imóvel adquirido para Venda (estoque) x posterior aluguel (Investimento)

Só poderá estar no estoque o imóvel que realmente for destinado para venda, caso seja destinado para locação deverá ser transferido para Investimento e na venda será tributado como ganho de capital conforme orientação acima Item 1.

O imóvel adquirido para venda não poderá ser alugado, conforme Solução de Consulta COSIT 251/2018

EMENTA: IMÓVEL DESTINADO À VENDA. IMÓVEL CLASSIFICADO NO IMOBILIZADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. VIGÊNCIA. AUFERIMENTO DE RECEITA DE LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE.

Constitui receita de locação, tributada pelo IRPJ, aquela auferida pela sociedade empresária, em razão de contrato de locação em vigor, ainda que sobre imóveis disponibilizados para venda, independentemente de essa venda vir no futuro a ser tributada como ganho de capital em função de se referir a bens do ativo imobilizado, ou como receita de venda de imóveis em função de se referir a bens construídos ou adquiridos para revenda.

3) Quais impostos devem ser pagos?

a. Imóvel adquirido para Locação (investimento) x posterior venda (estoque)

Será tributado pelo ganho de capital por se tratar de um imóvel do ativo imobilizado, mesmo sendo transferido para o estoque

b. Imóvel adquirido para Venda (estoque) x posterior aluguel (Investimento)

Caso seja destinado somente para venda será IRPJ 1,20 + 10% e CSLL 1,08% (estoque) – não poderá ter locação

Caso ocorra a venda de um imóvel alugado deverá ser como ganho de capital

Receita de aluguel IRPJ 4,80% + 10% e CSLL 2,88%

OBS: Lembrando que para essas operações a mesma terá que ter em sua atividade os CNAE’s:

68.10.2-01 - Compra e venda de imóveis próprios

68.10.2-02 - Aluguel de imóveis próprios